Sachverständige für Immobilienbewertung in Frankfurt Gutleutviertel

Als Immobiliengutachter beobachten wir im Stadtteil Gutleutviertel das Immobilienmarktgeschehen. Wir erstellen u.a. für den Bereich Gutleutviertel Mietwertgutachten und Verkehrswertgutachten.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner in Frankfurt Gutleutviertel

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Frankfurt Gutleutviertel. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Für die Immobilienbewertung in dem Frankfurter Stadtteil Gutleutviertel gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Den Immobilienstandort Frankfurt Gutleutviertel ausführlich vorgestellt! Herzlich willkommen im multikulturellem Stadtteil Gutleutviertel, hier wo eine Vielzahl angesagter Restaurants und Szenekneipen aus aller Herren Länder den Alltag bestimmen sowie das Thema Wohnen wie auch Arbeiten am Fluss zu neuen Leben erwacht!

Aussagekräfte Argumente zur Situation auf dem Immobilienmarkt des Stadtteils Frankfurt Gutleutviertel

Einleitung

Das Gutleutviertel, ein dynamischer Stadtteil im Herzen Frankfurts, stellt einen faszinierenden Mikrokosmos des urbanen Wandels dar. Lagebedingt am Nordufer des Mains gelegen, zwischen dem Hauptbahnhof im Norden, der Baseler Straße im Osten und dem ehemaligen Westhafen im Süden, verbindet es zentrale Erreichbarkeit mit der Nähe zur Natur. Mit etwa 7.000 Einwohnern, darunter ein hoher Anteil internationaler und multikultureller Bewohner, hat sich das Viertel von einem ehemaligen sozialen Brennpunkt zu einem attraktiven Wohn- und Geschäftsstandort entwickelt. Der Immobilienmarkt hier spiegelt diesen Wandel wider: Während die Preise in den letzten Jahren von starken Schwankungen geprägt waren, zeigt sich 2025 eine Stabilisierung mit leichten Aufwärtstendenzen. Dieser Bericht beleuchtet die historische Entwicklung, die aktuellen Marktkennzahlen, Trends sowie zukünftige Perspektiven, um ein umfassendes Bild des Marktes zu zeichnen.

Historische Entwicklung des Gutleutviertels und des Immobilienmarkts

Das Gutleutviertel hat eine reiche, wenngleich wechselvolle Geschichte, die eng mit der Industrialisierung und Sanierung Frankfurts verknüpft ist. Bis zum Ende des 19. Jahrhunderts war das Gebiet eine landwirtschaftlich genutzte Fläche vor den Toren der Stadt. Der Name leitet sich vom mittelalterlichen Gutleuthof ab, der bereits 1532 als Zufluchtsort für Leprakranke erwähnt wurde und als Namensgeber des Viertels gilt. Mit der Eröffnung des Westhafens 1886 unter Oberbürgermeister Miquel wandelte sich das Areal zu einem industriellen Hotspot: Der Hafen diente als Umschlagplatz für Güter, und die Gutleutkaserne von 1879 beherbergte militärische Einrichtungen. Diese Phase prägte das Viertel als Arbeiterviertel mit einfachen Wohnhäusern und sozialen Herausforderungen.

In den 1970er und 1980er Jahren galt das Gutleutviertel als sozialer Brennpunkt, geprägt von Armut, hoher Ausländerdichte und Verwahrlosung. Die Schließung des Hafens in den 1990er Jahren markierte den Wendepunkt: Unter dem Motto „Wohnen und Arbeiten am Fluss“ entstand auf 12 Hektar ehemaligem Hafengrund ein modernes Stadtquartier. Großprojekte wie der Westhafen-Tower (2003 fertiggestellt, 112 Meter hoch, architektonisch an ein Apfelweinglas angelehnt) und das Stadtquartier am Westhafen brachten Büros, Luxuswohnungen und Restaurants – teilweise sogar auf Pfählen im Wasser mit eigenen Bootsanlegestellen. Die Sanierung des Gutleutviertels ab 1985, inklusive Bebauungsplänen wie in der Karlstraße, führte zu einer Welle von Investitionen. Die ehemalige Gutleutkaserne wurde zum Finanzamtzentrum umgebaut, und der Hafentunnel wurde 2000 wiedereröffnet.

Diese Entwicklungen trieben die Immobilienpreise nach oben: Von durchschnittlich 4.400 Euro pro Quadratmeter um 2020 auf über 6.000 Euro bis 2023. Der Boom der 2010er Jahre, getrieben durch Frankfurts Wachstum als Finanzmetropole, führte zu Verdopplungen in manchen Segmenten, während die Pandemie und Zinserhöhungen 2023 zu einer Korrektur führten. Heute ist das Viertel ein Symbol für Frankfurts Urbanisierung: Historische Elemente wie der Sommerhoffpark (aus dem Jahr 1803) kontrastieren mit modernen Hochhäusern, was den Immobilienmarkt zu einem Mix aus Sanierungsobjekten und Neubauten macht.

Aktuelle Marktübersicht

Der Immobilienmarkt im Gutleutviertel ist 2025 geprägt von Stabilität und selektiver Nachfrage. Die hohe Bevölkerungsdichte (ca. 5.200 bis 7.000 Einwohner) und die Nähe zum Hauptbahnhof sowie zur Skyline sorgen für eine hohe Attraktivität, insbesondere für junge Berufstätige, Expats und Investoren. Die Transaktionszahlen haben sich 2024 um über 100 Prozent gesteigert, mit dem Gutleutviertel an der Spitze der Aktivität pro Einwohner (10,03 Transaktionen pro 1.000 Bewohner). Der Gesamtumsatz im Frankfurter Wohnmarkt lag 2024 bei 1,57 Milliarden Euro, wovon das Viertel einen signifikanten Anteil beiträgt.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt im September 2025 bei etwa 7.149 Euro, mit einem leichten Anstieg von 0,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Für Neubauwohnungen in zentralen Lagen wie am Westhafen werden rund 6.900 Euro pro Quadratmeter gezahlt, während Bestandswohnungen bei 6.524 Euro liegen. In Premium-Segmenten, wie im Eden Tower oder Grand Tower, erreichen Preise bis zu 10.500 Euro. Der Marktumsatz pro Transaktion beträgt im Viertel durchschnittlich 3.543 Euro, was eine Steigerung von 65,9 Prozent zeigt. Häuser sind seltener und günstiger, mit Preisen um 4.765 bis 5.495 Euro pro Quadratmeter.

Mietpreise: Der Mietspiegel für Q3 2025 notiert bei 16,53 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete, ein Plus von 6 Prozent zum Vorjahr und 2 Prozent zum Vorquartal. Dies entspricht einer starken Nachfrage, insbesondere für 1- bis 3-Zimmer-Wohnungen in modernen Anlagen. Im Vergleich zu 2024 (15,60 Euro) unterstreicht dies die Attraktivität für Mieter: Eine typische 60-Quadratmeter-Wohnung kostet monatlich etwa 990 Euro kalt. Der Markt ist knapp, mit Vermarktungszeiten von unter drei Monaten in Top-Lagen.

Preisentwicklung und Einflussfaktoren

Die Preisentwicklung im Gutleutviertel war turbulent: Von 2020 bis 2022 stiegen die Quadratmeterpreise für Wohnungen um bis zu 156 Prozent, getrieben durch den Immobilienboom in Frankfurt. 2023 kam es zu Rückgängen (z. B. -2,2 Prozent bei Mieten), bedingt durch Zinserhöhungen der EZB und eine abgekühlte Nachfrage. 2024 und 2025 zeigen jedoch eine Erholung: Kaufpreise +1,5 Prozent, Mieten +7,2 Prozent im Frankfurter Durchschnitt, mit dem Gutleutviertel als Spitzenreiter bei Transaktionen (+105,7 Prozent).

Schlüsselfaktoren:

• Wirtschaftliche Lage: Als Teil der Finanzstadt profitiert das Viertel von der Nähe zu Banken und Messen. Die Nachfrage nach Home-Office-tauglichen Wohnungen mit Mainblick steigt.
• Bevölkerungswachstum: Frankfurt erwartet bis 2035 827.000 Einwohner; Zuzüge in urbane Viertel wie Gutleut treiben Preise.
• Infrastruktur: Exzellente Anbindungen (A5, S-Bahn, U-Bahn) und Projekte wie die Europallee machen das Viertel pendlerfreundlich.
• Urbaner Wandel: Neubauten wie im Skyline Plaza oder Malibou-Quartier (201 Wohnungen) erhöhen das Angebot, dämpfen aber Preise in der Preisklasse unter 6.000 Euro.
• Herausforderungen: Hohe Baukosten und Regulierungen (z. B. Mietpreisbremse) bremsen Neubau, während Sanierungsbedarf in Altbauten Chancen für Investoren bietet.

Aktuelle Trends und Marktsegmentierung

Der Markt segmentiert sich in Premium- (Neubau am Westhafen, z. B. barrierefreie Apartments mit Concierge) und Standardsegmente (Bestandswohnungen in der Gutleutstraße). Trends 2025:

• Nachhaltigkeit: Grüne Fassaden (z. B. im Eden Tower) und energieeffiziente Sanierungen ziehen umweltbewusste Käufer an.
• Gemischte Nutzung: Büros und Wohnen vermischen sich, mit steigender Nachfrage nach Loft-ähnlichen Räumen.
• Internationale Käufer: Expats machen 43 Prozent der Bewohner aus, was Luxusobjekte mit Ausblick (z. B. Rooftop-Terrassen) beflügelt.
• Digitalisierung: Kürzere Vermarktungszeiten durch Online-Plattformen, aber längere für Altbauten (bis 6 Monate).
• Sozialer Aspekt: Trotz Gentrifizierung bleiben bezahlbare Einheiten gefragt; kommunale Förderprogramme unterstützen sozialen Wohnungsbau.

Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Neubauwohnungen, was zu Wettbewerb um Objekte wie im Grand Tower führt. Einfamilienhäuser bleiben Nische, da Platz knapp ist.

Ausblick und Empfehlungen

Für 2025 und darüber hinaus prognostiziert der Markt eine leichte Steigerung der Preise um 0,11 Prozent im Q4, mit stabilen bis +2 Prozent jährlich. Die hohe Nachfrage durch Bevölkerungswachstum und Frankfurts Rolle als EU-Finanzhub überwiegt potenzielle Risiken wie weitere Zinsanpassungen. Investoren sollten auf Neubau am Main setzen, da Renditen bei 3-4 Prozent (Mietmultiplikator) attraktiv sind. Käufer profitieren von der Erholung, Mieter von der Qualitätssteigerung durch Sanierungen.

Zusammenfassend ist der Immobilienmarkt im Gutleutviertel ein Spiegel des Frankfurter Erfolgs: Robust, wandlungsfähig und zukunftsorientiert. Wer hier investiert, setzt auf langfristigen Wertsteigerungspotenzial in einem Viertel, das Tradition und Moderne meisterhaft verbindet.

Anhaltspunkte in Sachen Verkehr und Lagefaktoren zusammengestellt

Direkt am Nordufer des Mains befindet sich das Stadtviertel, welches in der Vergangenheit als ehemaliges Arbeiterviertel und durch seinen hohen Anteil an ausländischen Mitbürgern oftmals in den Blickpunkt sozialer Konflikte geraten war. Heute hat sich der Stadtteil einem regelrechten Wandel unterzogen, denn allein die Entwicklung des Wohn- und Gewerbegebietes auf dem ehemaligem Gelände des Westhafens hatte nicht nur zusätzliche Einkaufsmöglichkeiten geschaffen, sondern auch eine Vielzahl gastronomische Einrichtungen in der Region entstehen lassen. Nahezu ideale Voraussetzungen, welche sich Einzelhändlern, Handwerksbetrieben sowie mittelständischen Unternehmen aufgetan hatten. Hierbei befindet sich an den äußeren Grenzen zum Stadtteil unter anderen die Nachbarstadtteile Friedensbrücke, Bahnhofsviertel, Europabrücke, Griesheim sowie Gallus. Damit Einheimische wie auch Besucher nahezu alle angrenzenten Stadtteile problemlos erreichen können, garantieren eine Fülle an Straßenbahnlinien darunter die Linien 11, 12, 14, 15, 16, 17, 18, 19 und 21 aber auch Buslinien wie die Linien 33, 35, 37, 46 oder Nachtbuslinien (N8, N83) für die Beförderung im Personennahverkehr.

Ein intensiver Blick auf die ausschlaggebenden Daten und Fakten des Stadtteils

Laut Statistisches Amt waren es Ende des Jahres 2013 circa 6.206 Menschen, welche im Einwohnermeldeamt offiziell registriert und erfasst wurden. Hierbei war der Anteil derer Personen im Stadtteil, welche ein Alter von mindestens 65 Jahren vorzuweisen hatten knapp 14,6 Prozent, wogegen unter 18-jährige gerade einmal rund 11,1 Prozent ausmachten. Der Anteil aller Familienhaushalte innerhalb des Stadtteils, welche als alleinerziehend bezeichnet werden, lag zu diesem Zeitpunkt bei ca. 21,3 Prozent. Immerhin sind im Stadtteil ganze 3.686 Haushalte statistisch erfasst worden, wovon 63,1 Prozent als sogenannte Single-Haushalte galten. Der Anteil ausländischer Mitbürgerinnen und Mitbürger wurde mit knapp 50,1 Prozent angegeben. Hierbei brachte es der Stadtteil auf ein durchschnittliches Alter von 37,4 Jahre.

Einige Freizeitattraktionen sowie Einkaufsempfehlungen zusammengetragen

Im gesamten Stadtteil lassen sich eine Vielzahl interessanter Ausflugsziele darunter der nahe an der Main-Neckar-Brücke agelegte Sommerhoffpark finden, welcher mit seinem alten Baumbeständen als Oase der Erholung und Entspannung vom alltäglichem Berufsalltag immer wieder gern genutzt wird. Zudem lohnt es sich einen gemeinsamen Ausflug zur Gutleutkaserne zu unternehmen, wo Sie nicht nur den Gedenkstein der Familie Jürges finden, sondern auch einen wunderbaren Blick auf den Stuttgarter Blick genießen können. Hauptattraktion des Stadtteils dürfte jedoch der circa 99 Meter hohe Westhafen-Tower sein zu dessen Füßen sich entlang des gesamten Klein-Venedigs eine Vielzahl Restaurants befinden. Einkaufsmöglichkeiten wie zum Beispiel den Rewe-Supermarkt finden Sie in der Speicherstraße 44 sowie zahlreiche weitere darunter das Capreg Einkaufszentrum Marl in der Gutleutstraße 82 oder König Johann Lebensmittel in der Schleusenstraße 9.

Attraktive Arbeitsplätze und Bildungsangebote im Stadtteil

Allein durch den im Stadtteil zu findenden Westhafen ist es nicht verwunderlich, dass gerade hier eine Vielzahl mittelständische Unternehmen darunter das Heizkraftwerk anzutreffen sind. Denn neben dem Einzelhandel und Handwerk haben sich zum Beispiel die Deutsche Post AG, Sehring Beton GmbH & Co. KG, Marx GmbH & Co. KG sowie I.K. Hofmann GmbH im Stadtteil arrangiert. Auch dem Sektor des Bildungswesens wurde in der Vergangenheit großes Augenmerkgeschenkt, denn eine Reihe von Bildungseinrichtungen darunter die Werner-von-Siemens-Schule, Schillerschule oder Carl-Schurz-Schulegarantieren dafür, dass Kinder und Jugendliche eine optimale Schulausbildung genießen können.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Frankfurt Gutleutviertel oder im Rhein-Main-Gebiet? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.